Η Ελλάδα παραδοσιακά διατηρεί υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης, ενώ η έννοια του “εξοχικού” είναι άμεσα συνδεδεμένη με την οικογενειακή συνέχεια, τη διαφυγή από την πόλη, ακόμα και την… κοινωνική καταξίωση.
Ποια είναι, όμως, η σημερινή εικόνα;
Αγοράζουν οι Έλληνες εξοχικά σήμερα;
Τα εξοχικά αποτελούν ένα μοναδικό χαρακτηριστικό της ελληνικής κοινωνίας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν το 2024, πάνω από 700.000 νοικοκυριά δηλώνουν ότι διαθέτουν εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία - αριθμός που ξεπερνάει αναλογικά το μέσο όρο της ΕΕ.
Ωστόσο, τα πράγματα φαίνεται πως αλλάζουν και δεν είναι δύσκολο να ανακαλύψει κανείς του λόγους πίσω από αυτό το shift. Αν μη τι άλλο, η αγορά εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα απευθύνεται πλέον σε πολύ λίγους Έλληνες - αν είναι δύσκολη η απόκτηση πρώτης κατοικίας, η απόκτηση εξοχικού φαντάζει όνειρο.
Υπάρχει, όμως, μια κατηγορία ακινήτων που δείχνει αντοχή στη φθορά του χρόνου και των μεταβαλλόμενων τάσεων: τα εξοχικά σε μικρή απόσταση από το αστικό κέντρο.
Στην περίπτωση της Αττικής, περιοχές όπως το Σούνιο, το Λουτράκι, η Κινέτα ή η Κερατέα παραμένουν δημοφιλείς, καθώς προσφέρουν εύκολη πρόσβαση, υποδομές και επαφή με τη φύση. Δεν είναι τυχαίο ότι η ερώτηση “πού να αγοράσω εξοχικό κοντά στην Αθήνα” εμφανίζεται ολοένα και συχνότερα σε online αναζητήσεις, αντικατοπτρίζοντας τη στροφή προς μια πιο πρακτική, “καθημερινή” χρήση της δεύτερης κατοικίας - μιας χρήσης που σηματοδοτεί την ανάγκη για μια βουτιά το σαββατοκύριακο και όχι απαραίτητα την παραμονή για 3 μήνες σε ένα μέρος.
Κόστος και φόροι: ένα αποτρεπτικό πακέτο
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα το 2023 ανήλθε σε 69,6%, ξεπερνώντας ελαφρώς τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που είναι 69,2%. Συγκριτικά, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης το 2005 ανερχόταν σε 84,6%, σύμφωνα με στοιχεία της Καθημερινής.
Τα δεδομένα για τα εξοχικά φαίνονται ακόμα πιο δυσοίωνα - η διατήρηση μιας εξοχικής κατοικίας, άλλωστε, δεν είναι οικονομικά ουδέτερη. Ο ΕΝΦΙΑ για δευτερεύουσα κατοικία, σε συνδυασμό με τα λειτουργικά κόστη (ρεύμα, νερό, θέρμανση, συντήρηση) καθιστούν το εξοχικό ένα ακίνητο που κοστίζει, συχνά χωρίς να προσφέρει αντίστοιχη απόδοση.
Ακόμα και σε περιπτώσεις που το εξοχικό ήδη υπάρχει δηλαδή, η συντήρησή του παραμένει εξαιρετικά δύσκολη. Σήμερα, πιο πολύ από κάθε άλλη φορά, οι νέοι είναι διατεθειμένοι να πουλήσουν το δεύτερο σπίτι (ή το πατρικό στο χωριό), καθώς δυσκολεύονται να το συντηρήσουν. Κι αν μπορούν, προτιμούν να το μετατρέψουν σε Airbnb ώστε οι ίδιοι να κάνουν διακοπές στον προορισμό της αρεσκείας τους.
Επένδυση ή συναισθηματική προσκόλληση;
Σε αρκετές περιπτώσεις, η διατήρηση εξοχικής κατοικίας δεν σχετίζεται με οικονομικά κίνητρα.
Το εξοχικό είναι συχνά οικογενειακό κληροδότημα, ένα σπίτι στο χωριό ή κοντά στη θάλασσα, χτισμένο από προηγούμενες γενιές, το οποίο δύσκολα ρευστοποιείται. Η συναισθηματική του αξία υπερτερεί της ρεαλιστικής εκμετάλλευσης, με αποτέλεσμα χιλιάδες ακίνητα να παραμένουν αναξιοποίητα αλλά “αναγκαία” για την οικογενειακή ιστορία.
Παρόλα αυτά, παρατηρείται μια νέα τάση αξιοποίησης μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), ώστε να καλυφθούν τα κόστη και να υπάρχει ένα επιπλέον εισόδημα. Σύμφωνα με στοιχεία του Ινστιτούτου Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ), τον Απρίλιο του 2025, οι διαθέσιμες κλίνες σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεπέρασαν το 1 εκατομμύριο - αριθμός που ξεπερνάει πλέον τις διαθέσιμες κλίνες ξενοδοχείων.
Αυτά τα δεδομένα δείχνουν πως ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν πλέον την βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο για επενδυτικούς λόγους, αλλά για να καλύψουν τα λειτουργικά έξοδα (ρεύμα, φόρους), διατηρώντας όμως τα σπίτια στην κατοχή τους.
Η εξοχική κατοικία στην Ελλάδα είναι ένα σύνθετο φαινόμενο, που ακροβατεί ανάμεσα στην παράδοση και τη σύγχρονη πραγματικότητα. Για τους μεγαλύτερους, αποτελεί συνέχεια ενός τρόπου ζωής που βασιζόταν στην ιδιοκτησία και στη σταθερότητα. Για τους νεότερους, είναι συχνά βάρος, λιγότερο απαραίτητο και περισσότερο συμβολικό.
Η απάντηση στο ερώτημα “είναι ανάγκη ή μόδα;” εξαρτάται από το ποιος ρωτά και με ποια κριτήρια αξιολογεί την έννοια της ανάγκης: λειτουργική, ψυχολογική, πολιτισμική ή οικονομική.
Σε κάθε περίπτωση, το μοντέλο του εξοχικού όπως το γνωρίσαμε τις προηγούμενες δεκαετίες φαίνεται να περνά σε μια νέα, πιο ρεαλιστική φάση. Και ίσως αυτό, τελικά, είναι προς όφελος όλων.
