Σημαντικές αλλαγές φέρνει το φθινόπωρο για χιλιάδες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, καθώς από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ οι νέες διατάξεις του Νόμου 5170/2025. Παράλληλα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε πρόσφατα επικαιροποιημένες οδηγίες, με στόχο τη σαφήνεια γύρω από τις φορολογικές και λειτουργικές υποχρεώσεις των εκμισθωτών.
Προδιαγραφές καταλυμάτων
Με βάση το νέο θεσμικό πλαίσιο, κάθε ακίνητο που προσφέρεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές:
• Φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός σε όλους τους χώρους κύριας χρήσης.
• Υγειονομικές απαιτήσεις, όπως πιστοποιητικά απεντόμωσης και μυοκτονίας, καθώς και η ύπαρξη φαρμακείου πρώτων βοηθειών.
• Μέτρα πυρασφάλειας και ηλεκτρικής ασφάλειας, με υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, ρελέ διαφυγής και σήμανση εξόδων κινδύνου.
• Ασφάλιση αστικής ευθύνης, που καλύπτει ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να συμβούν κατά τη διαμονή.
• Οδηγός εκτάκτων αναγκών, με χρήσιμα τηλέφωνα και οδηγίες για τους επισκέπτες.
Οι έλεγχοι για την τήρηση των προδιαγραφών θα πραγματοποιούνται επιτόπου από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, με προειδοποίηση τουλάχιστον δέκα ημερών. Σε περιπτώσεις δυσκολίας, μπορεί να ζητηθεί η συνδρομή της Ελληνικής Αστυνομίας.
Νέες οδηγίες ΑΑΔΕ
Παράλληλα, η ΑΑΔΕ διευκρίνισε το φορολογικό καθεστώς που ισχύει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
• Ορισμός: Ως βραχυχρόνια μίσθωση νοείται κάθε μίσθωση ή υπεκμίσθωση επιπλωμένου ακινήτου διάρκειάς έως 59 ημερών, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας θεωρούνται μακροχρόνιες.
• Κατηγοριοποίηση: Ακίνητα που παρέχουν υπηρεσίες (π.χ. καθαριότητα, σίτιση) χαρακτηρίζονται τουριστικά καταλύματα και απαιτούν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
• Φορολογία: Φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα αποκτούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσονται από ΦΠΑ. Από τρία ακίνητα και άνω, καθώς και για νομικά πρόσωπα, επιβάλλεται ΦΠΑ 13%.
• Διαδικαστικά: Ο αριθμός ακινήτων προσδιορίζεται με βάση τα ΑΜΑ. Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, απαιτείται τροποποιητική δήλωση ή υποβολή δήλωσης εντός 20 ημερών, εφόσον προβλέπεται καταβολή μισθώματος.
• Ειδικές περιπτώσεις: Οι αλλοδαποί με εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα οφείλουν να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ, ενώ ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής ακινήτου, η δυνατότητα αυτή παρέχεται μόνο στον υπεκμισθωτή.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι στα 1ο , 2ο και 3ο δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής έως το τέλος του 2026. Εξαίρεση αποτελούν μόνο ακίνητα που είχαν ήδη εγγραφεί μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2024 και επανεγγράφονται λόγω αλλαγής διαχειστιστή ή μισθωτή.
Πρόστιμα και κυρώσεις
Η μη συμμόρφωση με τις παραπάνω προδιαγραφές επισύρει σημαντικές κυρώσεις. Τα πρόστιμα θα κυμαίνονται από 5.000 έως 60.000 ευρώ, ανάλογα με τη σοβαρότητα της παράβασης και το αν υπάρχει υποτροπή. Σε περίπτωση μη καταχώρισης ακινήτου στο Μητρώο ή παροχής υπηρεσιών χωρίς νόμιμη άδεια, προβλέπονται άμεσα πρόστιμα και διαγραφή από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες. Επιπλέον, οι παραβάτες μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με φορολογικούς ελέγχους και προσαυξήσεις για μη δηλωθέντα εισοδήματα.
* Οικονομολόγος, με πολυετή εμπειρία στη διοίκηση επιχειρήσεων, επικεφαλής της P K Properties and Financial Services Ι.Κ.Ε. και της Northwind KS Ι.Κ.Ε.Οικονομικός Επόπτης του 11ου ΠΤ Νοτιοανατολικής Πελοποννήσου.
